Doliczenie do zasiedzenia okresu posiadania poprzednika

Rafał Sikora

Rafał Sikora

Jak już podałem w poprzednich postach, aby zasiedzieć nieruchomość wymagany jest 30 letni okres władania nią, który w przypadku dobrej wiary wynosi 20 lat. Nie oznacza to, że by nabyć  przez zasiedzenie nieruchomość musimy ją posiadać przez cały w/w okres, bowiem do swojego posiadania możemy doliczyć okres posiadania swoich poprzedników prawnych np. swoich spadkodawców lub innej osoby, która przeniosła na nas posiadanie nieruchomości. Oczywiście do zasiedzenia możemy doliczyć okresy posiadania kilku poprzedników prawnych, jeżeli tylko wykażemy, że byli oni posiadaczami samoistnymi i doszło do przeniesienia posiadania.  Każdy kolejny posiadacz rzeczy wstępuje bowiem w posiadanie swojego poprzednika.

Pamiętać jednak należy, że jeżeli poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Tak więc, jeżeli nabyliśmy posiadanie nieruchomości w dobrej wierze, ale od poprzednika , który nabył posiadanie w złej wiary, to termin zasiedzenia ulega wydłużeniu do lat 30 .

 

Przykłady:

 

Rodzice Jana K. władali nieruchomością, która nie była ich własnością przez okres 15 lat. Następnie w wyniku dziedziczenia jedynym spadkobiercą po nich został Jan K., który kontynuował posiadanie nieruchomości przez kolejne 15 lat. Jan.K może teraz złożyć do sądu wniosek o zasiedzenie nieruchomości, bowiem wykaże, że na skutek przeniesienia posiadania nieruchomości z rodziców na jego osobę na skutek dziedziczenia okres zasiedzenia spełnia wymóg upływu 30 letniego okresu posiadania samoistnego.

 

Jan K. kupił od Zenona W. działkę nr 1, którego władztwo faktycznie obejmowało nie tylko działkę nr 1, ale także jeszcze działkę nr 2, której już nie był właścicielem, ale obie działki np. były połączone wspólnym ogrodzeniem i wykorzystywane jako całość. Jeżeli Jan K. wykaże, że podczas sprzedaży działki nr 1 Zenon W. przeniósł na niego także posiadanie działki nr 2, (co w mojej ocenie nie powinno być szczególnie trudne z uwagi na właśnie istniejące ogrodzenie) którą władał 25 lat, to Jan K. potrzebował będzie do zasiedzenia na swoją rzecz dodatkowo jedynie 5 letniego okresu posiadania działki nr 2.

 

Zeznon W. posiadał nieruchomość przez 10 lat i następnie przekazał Janine O., która władała nieruchomością przez 15 lat, by w końcu przekazać ją Janowi K., który korzystał z gruntu przez kolejne 5 lat. Jan K. sumując okres posiadania poprzedników będzie mógł teraz wystąpić do sądu o zasiedzenie nieruchomości na swoją rzecz.

 

Kluczowym w doliczeniu okres posiadania innych osób wydaje się moment przeniesienia posiadania z jednej osoby na drugą.

W przypadku, gdy posiadaczami byli nasi spadkodawcy przeniesienie posiadania następuję na skutek samego dziedziczenia, ponieważ w orzecznictwo przyjęto, że posiadanie jest dziedziczone.

Spadkobierca może żądać stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz, doliczając sobie okres posiadania spadkodawcy, ale w takiej tylko części, w jakiej dziedziczy.

Przykładowo Jan K. nabył spadek po swoich rodzicach wraz z siostrą Agnieszką T. w udziale po ½ części każdy z nich. Jan K. będzie mógł domagać się zasiedzenia ½ udziału w nieruchomości , bowiem tylko w takim zakresie odziedziczył posiadanie nieruchomość. W takim przypadku również Agnieszka T. będzie mogła domagać się zasiedzenia nieruchomości w ½ części udziału.

Natomiast w przypadku objęcia nieruchomości w posiadanie po osobach obcych konieczne jest wykazanie faktycznego przekazania posiadania nieruchomości przez naszego poprzednika np. poprzez wręczenie kluczy do bramy, do drzwi, Samowolne zawładnięcie jakimś obszarem gruntu nie pozwala na doliczenia czasu posiadania poprzedniego posiadacza, ponieważ w takiej sytuacji dotychczasowy posiadacz nie jest poprzednikiem obecnego. Przykładem niech będzie sytuacja w której Zeznon W. sprzedał Janowi K. działkę nr 1. Zeznon W. posiadał też działkę nr 2, której nie był właścicielem. Obie działki nie były połączone wspólnym ogrodzeniem a Zezon W. nie wprowadził Jana K. w posiadanie działki nr 2 w inny sposób, np. przez okazanie jej Janowi K i oświadczenie, że teraz Jan K. będzie mógł wykorzystywać działkę na swoje potrzeby. W tym przypadku nie doszło do przeniesienia posiadania, a Jan K. będzie mógł liczyć termin konieczny do zasiedzenia dopiero z chwilą objęcia przez niego działki nr 1 w posiadanie.

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości

Dobra i zła wiara przy zasiedzeniu nieruchomości

adwokat Rafał Sikora

adwokat Rafał Sikora

 Po dłuższej przerwie spowodowanej obowiązkami zawodowymi nadrabiam zaległości blogowe. Dzisiaj będzie o dobrej i złej wierze, która jest istotnym elementem, który należy rozważyć podejmując decyzję o rozpoczynaniu postępowania w kierunku zasiedzenia nieruchomości, albo broniąc nieruchomości przed zasiedzeniem.

Jak już wspomniałem w pierwszym poście, by zasiedzieć nieruchomość jest konieczny m.in. 30 letni okres samoistnego posiadania nieruchomości, gdy władamy nią w złej wierze, albo 20 letni okres kiedy władający może udowodnić dobrą wiarę. O dobrą wiarę w sprawach o zasiedzenie trudniej, a co za tym idzie większość zakończonych sukcesem postępowań o zasiedzenie nieruchomości opartych jest o złą wiarę posiadacza. Dobra wiara to najogólniej rzecz ujmując usprawiedliwione okolicznościami przekonanie władającego, że przysługuje mu prawo  własności które faktycznie wykonuje np. w przypadku nabycia prawa własności nieruchomości na podstawie nieważnego aktu notarialnego. Nie będzie jednak posiadaniem w dobrej wierze zakup nieruchomości  z pominięciem jednak formy aktu notarialnego. W orzecznictwie przez jakiś czas było sporne jak ocenić taki przypadek, aż w końcu spór został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy, który uznał, że nabyciu nieruchomości bez zachowania formy atu notarialnego nie przysługuje przymiot dobrej wiary.  Nie pomoże wykazanie nawet, że rzeczywiście nie wiedzieliśmy, że trzeba udać się do notariusza, bowiem jak podnosi się w orzecznictwie, w obecnych czasach łatwość w uzyskaniu wiedzy na temat przepisów dotyczących zakupu nieruchomości jest tak duża, że należy zakładać, że wystarczy minimalna staranności nabywcy czy sprzedającego, by ci mogli się dowiedzieć się, że przy sprzedaży nieruchomości zawsze jest konieczna wizyta u notariusza. 
Ważna informacja w trakcie udowadniania dobrej wiary przed sądem jest taka, że wystarczy, że posiadacz był w dobrej wierze w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie. Tym samym, nie ma znaczenia dla wykazania dobrej wiary, że posiadacz w późniejszym okresie, jeszcze przed upływem 20 letniego terminu, dowiedział się, że jednak prawo własności mu nie przysługuje.  Ponadto, przypisy kodeksu cywilnego przewidują domniemanie prawne dobrej wiary, które jeżeli chcemy utrzymać musimy wesprzeć materiałem dowodowym, bowiem sąd rozpatrujący wniosek o zasiedzenie, nawet przy braku sprzeciwu innych uczestników postępowania, może z własnej oceny uznać, że dobra wiara wnioskodawcy nie przysługuje.
Natomiast zła wiara, to stan w którym posiadacz jest świadomy tego, że korzysta z nieruchomości, która nie jest jego własnością i takie przypadki, jak wskazuje na to moje doświadczenie zawodowe, występują najczęściej. Zła wiara wydłuża okres po upływie, którego możemy starać się o zasiedzenie nieruchomości z 20 do 30 lat, co w wielu przypadkach, z uwagi na dużo dłuższy okres władania nieruchomością (np. 50 i więcej lat) nie ma znaczenia dla powodzenia wniosku o zasiedzenie. Jednakże, jeżeli braknie choćby jednego miesiąca, dnia, do upływu 30 letniego okresu, to wniosek ulegnie oddaleniu jako przedwczesny. 

Przerwanie biegu przedawnienia po wydaniu tytułu wykonawczego

radca prawny Karolina Derendarz

radca prawny Karolina Derendarz

W obrocie gospodarczym częstym zjawiskiem jest niewywiązywanie się przez kontrahentów z płatności. Skutkiem takiego zachowania jest z reguły skierowanie sprawy do sądu i uzyskanie tytułu wykonawczego tj. Wyroku lub Nakazu Zapłaty.  Zgodnie z przepisami, roszczenie stwierdzone tytułem wykonawczym przedawnia się z terminem sześcioletnim. Zatem przez okres sześciu lat mamy możliwość złożenia do komornika wniosku o wszczęcie egzekucji.  Czasami jednak gdy złożymy sprawę do sądu, nie udaje nam się odzyskać naszych wierzytelności w toku postępowania egzekucyjnego, a sam tytuł  wykonawczy kilka lat spędza w szufladzie.  Nierzadko zdarza się,  że o naszej wierzytelności przypominamy sobie po czasie dłuższym niż sześć lat, co wówczas? Na pierwszy rzut oka zdawać się może, iż jeśli od daty uprawomocnienia się wyroku lub nakazu zapłaty upłynęło już sześć lat to nic nie możemy zrobić, a nasza wierzytelność bezpowrotnie przepadła.  Zanim jednak położymy krzyżyk na sprawie, warto zwrócić uwagę na czynności, które przerywają bieg przedawnienia i pozwolą na egzekwowanie naszej wierzytelności po upływie sześciu lat.

Co oznacza termin przerwanie biegu przedawnienia? – to nic innego jak podjęcie takich działań, dzięki którym termin sześciu lat będzie biec na nowo. Jako przykład czynności, które mogą  przerwać bieg przedawnienia roszczeń można wskazać m.in.:

1.) złożenie wniosku o nadanie klauzuli wykonalności –  przedawnienie biegnie na nowo z chwilą zakończenia postępowania klauzulowego. Warto zatem sprawdzić w jakiej dacie zakończyło się postępowanie klauzulowe i od tej daty liczyć termin sześciu lat, być może udało nam się zyskać jeszcze sporo czasu na ponowne złożenie wniosku do komornika,

2.) umorzenie postępowania egzekucyjnego z urzędu na podstawie art. 824 § 1 pkt 3 k.p.c. z racji bezskuteczności egzekucji – jeżeli wszczęliśmy egzekucję i została ona umorzona ze względu na brak majątku dłużnika, termin przedawnienia będziemy liczyć na nowo od daty umorzenia postępowania egzekucyjnego, wtedy ponownie możemy złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji,

3.)   zapłata części długu oraz wszelkie wnioski skierowane do wierzyciela, czy to o rozłożenie na raty, czy to o odroczenie terminu płatności, zwolnienie z odsetek lub długu, nazywane są niewłaściwym uznaniem roszczenia i stanowią okoliczności przerywające bieg przedawnienia. Jeśli więc nasz dłużnik dokonał, którejkolwiek z powyższych czynności możliwe, że tym samym przerwał bieg przedawnienia i mamy możliwość na nowo liczenia terminu sześciu lat,

3.) zawezwanie do próby ugodowej i mediacja – jeśli w sprawie został złożony wniosek o zawezwanie do próby ugodowej lub mediację,  to tym  samym został przerwany bieg przedawnienia, co daje nam możliwość dalszego egzekwowania należności,

 Podsumowując – warto przeanalizować dokumentację, którą mamy w sprawie naszej wierzytelności gdyż czasami pozornie przedawnione tytuły wykonawcze mogą nadawać się jeszcze do wszczęcia egzekucji, a tym samym dają szansę na odzyskanie naszych należności.

Posiadacz samoistny w sprawach o zasiedzenie nieruchomości

adwokat Rafał Sikora

adwokat Rafał Sikora

W nawiązaniu do poprzedniego postu chciałbym pokrótce opisać kim jest posiadacz samoistny w kontekście spraw o zasiedzenie nieruchomości.

 

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jednym z kluczowych warunków, który powinien zostać spełniony, aby uzyskać oczekiwane orzeczenie sądu, jest władanie nieruchomością przez odpowiedni czas jako posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistny jest osoba, która włada faktycznie nieruchomością jak właściciel ( choć nim nie jest) przez odpowiedni okres tj. 20 lat w przypadku dobrej wiary i 30 lat przy złej wierze. Wola posiadania musi być skierowana na zamiar posiadania nieruchomości dla siebie. Posiadanie samoistne ma miejsce nie tylko wtedy, gdy jesteśmy przekonani o swoich uprawnieniach właściciela (np. wtedy gdy nabyliśmy nieruchomość na podstawie nieskutecznej umowy sprzedaży), ale także wtedy, gdy wiem, że nie jesteśmy właścicielami, ale chcemy ją posiadać jakbyśmy nim byli.

 

Nie jest posiadaniem samoistnym tzw. posiadanie zależne, czyli korzystanie z nieruchomości m.in. jako dzierżawca, najemca. Nie jest posiadaczem samoistnym również dzierżyciel, który co prawda włada nieruchomością, ale czyni to w imieniu kogoś innego.

 

Posiadaczem samoistnym może być osoba małoletnia, jeżeli tylko z uwagi na dostateczną dojrzałość fizyczną i psychiczną jest w stanie wykonywać władztwo faktyczne nad rzeczą.

 

Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia nieruchomości powinno być zamanifestowane na zewnątrz. Jego przejawem jest m.in. wybudowanie budynku na nieruchomości i posadowienie innych urządzeń, ogrodzenie nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, opłacanie podatku od nieruchomości, korzystanie z nieruchomości na potrzeby uprawy zbóż, warzyw, owoców, hodowli zwierząt, utrzymywanie przydomowego ogrodu, terenów zielonych. W zasiedzeniu na pewno pomaga przedstawienie w sądzie różnego rodzaju pism kierowanych przez urzędy do posiadacza, z których wynika, że traktują go jak właściciela nieruchomości. Należy także zwrócić uwagę na wypis z ewidencji gruntów i budynków obejmujący nieruchomości, na którym może być zamieszona informacja, że jesteśmy posiadaczami samoistnymi lub władającymi. W końcu, wykazanie, że właściciele nieruchomości ujawnieni w księdze wieczystej, ich następcy prawni lub inne osoby nie interesowały się nieruchomością, nie pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

 

Co istotne, posiadania samoistnego nie traci się ani przez przejściową utratę, pod warunkiem jego przywrócenia, ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości. Zgodnie z wyrażonym poglądem przez Sąd Najwyższy posiadacz może przejściowo nie wykonywać władztwa nad nieruchomością i nie wykonywać konkretnych względem niej czynności, ale jeżeli ma możliwość ich wykonywania to nie traci ciągłości posiadania samoistnego.

 

Pomocny dla ubiegającego się o zasiedzenie jest art.339 kodeksu cywilnego zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

 

W końcu należy wskazać, że charakter posiadania może się zmieniać w czasie. I tak, ktoś kto kiedyś był posiadaczem zależnym (np. dzierżawił grunt) może stać się posiadaczem samoistnym, jednakże zmianę tą musi zamanifestować w sposób widoczny na zewnątrz i udowodnić w trakcie postępowania sądowego.

 

Jak i kiedy nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie

adwokat Rafał Sikora

adwokat Rafał Sikora

 

Jako, że wiele spraw, w których reprezentuję moich klientów dotyczy zasiedzenia nieruchomości, podzielę się z Państwem, w tym i następnych postach moją wiedzą w tym zakresie. W tym poście kilka uwag natury ogólnej.

 

Zasiedzenie ma na celu usunięcie rozbieżności pomiędzy stanem prawnym widniejącym w księdze wieczystej, a długotrwałym stanem faktycznego posiadania rzeczy przez inną osobę, niż ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel. Rozbieżność ta może być wynikiem np. nieformalnego rozporządzenia nieruchomości na rzecz innej osoby, tj. bez zachowanie przewidzianej przez prawo formy aktu notarialnego, a także samowolnego objęcia w posiadanie nieruchomości. W przypadku zasiedzenia prawo własności ulega zasadzie pewności obrotu prawnego, a co pozwala na uporządkowanie stanu prawnego rzeczy, zapobieżeniu problemom w ustalaniu jej właściciela, który jest za nią odpowiedzialny i może nią rozporządzać.

 

Zasiedzenie jest to sposób nabycia prawa własności rzeczy ruchomych (np.samochód, obraz) jak i nieruchomych, w tym min. gruntów, lokali mieszkalnych, prawa użytkowania wieczystego jak i służebności drogowej. Nabycie własności następuje nieodpłatnie, tzn. nie jesteśmy zobowiązani do uiszczania jakiejkolwiek ceny poprzedniemu właścicielowi za np. nieruchomość, jednakże postępowanie sądowe przed sądem rejonowym, bez którego nie jest możliwe nabycie własności przez zasiedzenie jest związane z kosztami. Sądowymi. W dalszej części skupię się na zasiedzeniu nieruchomości, ponieważ jak wskazuje na to moja praktyka zawodowa, to właśnie nieruchomości najczęściej są nabywane przez zasiedzenie.

 

Należy też krótko nadmienić, że w 2016r. wprowadzono do kodeksu cywilnego ograniczenia w zasiadywaniu nieruchomości rolnych. I tak, nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może nabyć przez zasiedzenie jedynie rolnik indywidualny, o ile powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. To ograniczenie nie ma jednak zastosowania, jeżeli do zasiedzenia doszło by przed 30 kwietnia 2019 r.

 

Zasady nabycia własności przez zasiedzenie zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. Zgodnie z artykułem 172 kodeksu cywilnego nabędziemy własność cudzej nieruchomości, jeżeli będziemy ją posiadać w dobrej wierze jako posiadacz samoistny przez okres co najmniej 20 lat, natomiast będąc w złej wierze staniemy się właścicielami po upływie co najmniej 30 lat. Z mojego doświadczenia zawodowego wynika, że do zasiedzenia nieruchomości dochodzi najczęściej po upływie 30 lat, bowiem tylko w nielicznych sytuacjach mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze. Na marginesie wspomnę, że aby nabyć rzecz ruchomą wystarczy upływ 3 letniego okresu posiadania, jednakże taki posiadacz musi w chwili objęcia rzeczy w posiadanie być w dobrej wierze. Nie jest możliwym nabycie rzeczy ruchomej będąc w złej wierze, np. będąc świadomym, że nabywamy samochód od osoby, która nie jest jej właścicielem, albo pozyskując taką informację w trakcie trzyletniego okresu zasiedzenia.

 

Do nabycia zasiedzenia konieczne jest złożenie do sądu rejonowego wniosku o zasiedzenie nieruchomości i uzyskanie orzeczenia sądu wydawanego w formie postanowienia, stwierdzającego, że konkretna osoba albo osoby nabyły określoną nieruchomość, jej część lub udział w nieruchomości na skutek zasiedzenia.

 

W kolejnych postach omówię kim jest posiadacz samoistny, kiedy posiadamy nieruchomość w dobrej a kiedy w złej wierze, czy możliwe jest doliczenie okresów posiadania naszych poprzedników i kiedy możliwe jest nabycie udziału w nieruchomości. Ponadto opiszę jak wygląda postępowanie w sprawie o zasiedzenie i jakie warunki formalne musi spełniać wniosek o zasiedzenie.