Po dłuższej przerwie spowodowanej obowiązkami zawodowymi nadrabiam zaległości blogowe. Dzisiaj będzie o dobrej i złej wierze, która jest istotnym elementem, który należy rozważyć podejmując decyzję o rozpoczynaniu postępowania w kierunku zasiedzenia nieruchomości, albo broniąc nieruchomości przed zasiedzeniem.

Jak już wspomniałem w pierwszym poście, by zasiedzieć nieruchomość jest konieczny m.in. 30 letni okres samoistnego posiadania nieruchomości, gdy władamy nią w złej wierze, albo 20 letni okres kiedy władający może udowodnić dobrą wiarę. O dobrą wiarę w sprawach o zasiedzenie trudniej, a co za tym idzie większość zakończonych sukcesem postępowań o zasiedzenie nieruchomości opartych jest o złą wiarę posiadacza. Dobra wiara to najogólniej rzecz ujmując usprawiedliwione okolicznościami przekonanie władającego, że przysługuje mu prawo  własności które faktycznie wykonuje np. w przypadku nabycia prawa własności nieruchomości na podstawie nieważnego aktu notarialnego. Nie będzie jednak posiadaniem w dobrej wierze zakup nieruchomości  z pominięciem jednak formy aktu notarialnego. W orzecznictwie przez jakiś czas było sporne jak ocenić taki przypadek, aż w końcu spór został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy, który uznał, że nabyciu nieruchomości bez zachowania formy atu notarialnego nie przysługuje przymiot dobrej wiary.  Nie pomoże wykazanie nawet, że rzeczywiście nie wiedzieliśmy, że trzeba udać się do notariusza, bowiem jak podnosi się w orzecznictwie, w obecnych czasach łatwość w uzyskaniu wiedzy na temat przepisów dotyczących zakupu nieruchomości jest tak duża, że należy zakładać, że wystarczy minimalna staranności nabywcy czy sprzedającego, by ci mogli się dowiedzieć się, że przy sprzedaży nieruchomości zawsze jest konieczna wizyta u notariusza. 

Ważna informacja w trakcie udowadniania dobrej wiary przed sądem jest taka, że wystarczy, że posiadacz był w dobrej wierze w chwili obejmowania nieruchomości w posiadanie. Tym samym, nie ma znaczenia dla wykazania dobrej wiary, że posiadacz w późniejszym okresie, jeszcze przed upływem 20 letniego terminu, dowiedział się, że jednak prawo własności mu nie przysługuje.  Ponadto, przypisy kodeksu cywilnego przewidują domniemanie prawne dobrej wiary, które jeżeli chcemy utrzymać musimy wesprzeć materiałem dowodowym, bowiem sąd rozpatrujący wniosek o zasiedzenie, nawet przy braku sprzeciwu innych uczestników postępowania, może z własnej oceny uznać, że dobra wiara wnioskodawcy nie przysługuje.

Natomiast zła wiara, to stan w którym posiadacz jest świadomy tego, że korzysta z nieruchomości, która nie jest jego własnością i takie przypadki, jak wskazuje na to moje doświadczenie zawodowe, występują najczęściej. Zła wiara wydłuża okres po upływie, którego możemy starać się o zasiedzenie nieruchomości z 20 do 30 lat, co w wielu przypadkach, z uwagi na dużo dłuższy okres władania nieruchomością (np. 50 i więcej lat) nie ma znaczenia dla powodzenia wniosku o zasiedzenie. Jednakże, jeżeli braknie choćby jednego miesiąca, dnia, do upływu 30 letniego okresu, to wniosek ulegnie oddaleniu jako przedwczesny.