Jak i kiedy nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie

Share on twitter
Share on facebook
Share on linkedin
adwokat Rafał Sikora

adwokat Rafał Sikora

Jako, że wiele spraw, w których reprezentuję moich klientów dotyczy zasiedzenia nieruchomości, podzielę się z Państwem, w tym i następnych postach moją wiedzą w tym zakresie. W tym poście kilka uwag natury ogólnej.

Zasiedzenie ma na celu usunięcie rozbieżności pomiędzy stanem prawnym widniejącym w księdze wieczystej, a długotrwałym stanem faktycznego posiadania rzeczy przez inną osobę, niż ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel. Rozbieżność ta może być wynikiem np. nieformalnego rozporządzenia nieruchomości na rzecz innej osoby, tj. bez zachowanie przewidzianej przez prawo formy aktu notarialnego, a także samowolnego objęcia w posiadanie nieruchomości. W przypadku zasiedzenia prawo własności ulega zasadzie pewności obrotu prawnego, a co pozwala na uporządkowanie stanu prawnego rzeczy, zapobieżeniu problemom w ustalaniu jej właściciela, który jest za nią odpowiedzialny i może nią rozporządzać.

Zasiedzenie jest to sposób nabycia prawa własności rzeczy ruchomych (np.samochód, obraz) jak i nieruchomych, w tym min. gruntów, lokali mieszkalnych, prawa użytkowania wieczystego jak i służebności drogowej. Nabycie własności następuje nieodpłatnie, tzn. nie jesteśmy zobowiązani do uiszczania jakiejkolwiek ceny poprzedniemu właścicielowi za np. nieruchomość, jednakże postępowanie sądowe przed sądem rejonowym, bez którego nie jest możliwe nabycie własności przez zasiedzenie jest związane z kosztami. Sądowymi. W dalszej części skupię się na zasiedzeniu nieruchomości, ponieważ jak wskazuje na to moja praktyka zawodowa, to właśnie nieruchomości najczęściej są nabywane przez zasiedzenie.

Należy też krótko nadmienić, że w 2016r. wprowadzono do kodeksu cywilnego ograniczenia w zasiadywaniu nieruchomości rolnych. I tak, nieruchomość rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego może nabyć przez zasiedzenie jedynie rolnik indywidualny, o ile powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. To ograniczenie nie ma jednak zastosowania, jeżeli do zasiedzenia doszło by przed 30 kwietnia 2019 r.

Zasady nabycia własności przez zasiedzenie zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. Zgodnie z artykułem 172 kodeksu cywilnego nabędziemy własność cudzej nieruchomości, jeżeli będziemy ją posiadać w dobrej wierze jako posiadacz samoistny przez okres co najmniej 20 lat, natomiast będąc w złej wierze staniemy się właścicielami po upływie co najmniej 30 lat. Z mojego doświadczenia zawodowego wynika, że do zasiedzenia nieruchomości dochodzi najczęściej po upływie 30 lat, bowiem tylko w nielicznych sytuacjach mamy do czynienia z posiadaniem w dobrej wierze. Na marginesie wspomnę, że aby nabyć rzecz ruchomą wystarczy upływ 3 letniego okresu posiadania, jednakże taki posiadacz musi w chwili objęcia rzeczy w posiadanie być w dobrej wierze. Nie jest możliwym nabycie rzeczy ruchomej będąc w złej wierze, np. będąc świadomym, że nabywamy samochód od osoby, która nie jest jej właścicielem, albo pozyskując taką informację w trakcie trzyletniego okresu zasiedzenia.

Do nabycia zasiedzenia konieczne jest złożenie do sądu rejonowego wniosku o zasiedzenie nieruchomości i uzyskanie orzeczenia sądu wydawanego w formie postanowienia, stwierdzającego, że konkretna osoba albo osoby nabyły określoną nieruchomość, jej część lub udział w nieruchomości na skutek zasiedzenia.

W kolejnych postach omówię kim jest posiadacz samoistny, kiedy posiadamy nieruchomość w dobrej a kiedy w złej wierze, czy możliwe jest doliczenie okresów posiadania naszych poprzedników i kiedy możliwe jest nabycie udziału w nieruchomości. Ponadto opiszę jak wygląda postępowanie w sprawie o zasiedzenie i jakie warunki formalne musi spełniać wniosek o zasiedzenie.

0 0 vote
Article Rating
Subscribe
Powiadom o
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments