W nawiązaniu do poprzedniego postu chciałbym pokrótce opisać kim jest posiadacz samoistny w kontekście spraw o zasiedzenie nieruchomości.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jednym z kluczowych warunków, który powinien zostać spełniony, aby uzyskać oczekiwane orzeczenie sądu, jest władanie nieruchomością przez odpowiedni czas jako posiadacz samoistny. Posiadaczem samoistny jest osoba, która włada faktycznie nieruchomością jak właściciel (choć nim nie jest) przez odpowiedni okres tj. 20 lat w przypadku dobrej wiary i 30 lat przy złej wierze. Wola posiadania musi być skierowana na zamiar posiadania nieruchomości dla siebie. Posiadanie samoistne ma miejsce nie tylko wtedy, gdy jesteśmy przekonani o swoich uprawnieniach właściciela (np. wtedy gdy nabyliśmy nieruchomość na podstawie nieskutecznej umowy sprzedaży), ale także wtedy, gdy wiem, że nie jesteśmy właścicielami, ale chcemy ją posiadać jakbyśmy nim byli.

Nie jest posiadaniem samoistnym tzw. posiadanie zależne, czyli korzystanie z nieruchomości m.in. jako dzierżawca, najemca. Nie jest posiadaczem samoistnym również dzierżyciel, który co prawda włada nieruchomością, ale czyni to w imieniu kogoś innego.

Posiadaczem samoistnym może być osoba małoletnia, jeżeli tylko z uwagi na dostateczną dojrzałość fizyczną i psychiczną jest w stanie wykonywać władztwo faktyczne nad rzeczą.

Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia nieruchomości powinno być zamanifestowane na zewnątrz. Jego przejawem jest m.in. wybudowanie budynku na nieruchomości i posadowienie innych urządzeń, ogrodzenie nieruchomości, uzyskanie pozwolenia na budowę, decyzji o warunkach zabudowy, opłacanie podatku od nieruchomości, korzystanie z nieruchomości na potrzeby uprawy zbóż, warzyw, owoców, hodowli zwierząt, utrzymywanie przydomowego ogrodu, terenów zielonych. W zasiedzeniu na pewno pomaga przedstawienie w sądzie różnego rodzaju pism kierowanych przez urzędy do posiadacza, z których wynika, że traktują go jak właściciela nieruchomości. Należy także zwrócić uwagę na wypis z ewidencji gruntów i budynków obejmujący nieruchomości, na którym może być zamieszona informacja, że jesteśmy posiadaczami samoistnymi lub władającymi. W końcu, wykazanie, że właściciele nieruchomości ujawnieni w księdze wieczystej, ich następcy prawni lub inne osoby nie interesowały się nieruchomością, nie pozostaje bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Co istotne, posiadania samoistnego nie traci się ani przez przejściową utratę, pod warunkiem jego przywrócenia, ani przez przemijającą przeszkodę, która nie przerywa ciągłości. Zgodnie z wyrażonym poglądem przez Sąd Najwyższy posiadacz może przejściowo nie wykonywać władztwa nad nieruchomością i nie wykonywać konkretnych względem niej czynności, ale jeżeli ma możliwość ich wykonywania to nie traci ciągłości posiadania samoistnego.

Pomocny dla ubiegającego się o zasiedzenie jest art. 339 kodeksu cywilnego zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

W końcu należy wskazać, że charakter posiadania może się zmieniać w czasie. I tak, ktoś kto kiedyś był posiadaczem zależnym (np. dzierżawił grunt) może stać się posiadaczem samoistnym, jednakże zmianę tą musi zamanifestować w sposób widoczny na zewnątrz i udowodnić w trakcie postępowania sądowego.